prowizje

Kto płaci pośrednikowi kredytowemu?

Zgodnie z nową ustawą pośrednicy kredytowi zobowiązani są ujawniać wysokość wynagrodzenia, jakie otrzymują od banku. Niektórzy klienci, szukając oszczędności, zrezygnują z usług pośrednictwa i będą sprawdzali oferty na własną rękę. Tymczasem cena kredytów hipotecznych u pośrednika i w banku jest jednakowa.

Obowiązująca od 22 lipca 2017 r. ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wprowadziła obowiązek ujawniana prowizji, jakie pośrednik otrzymuje od banków za poszczególne produkty oferowane klientom. Pokazanie klientom wynagrodzenia może skutkować pomijaniem ich przy składaniu wniosków. Licząc na niższą cenę bezpośrednio w banku, klienci będą rezygnowali z pośrednictwa eksperta kredytowego. Ale czy słusznie?

To bank pokrywa koszty pracy pośrednika

Oferty kredytów hipotecznych u pośredników są tożsame z tymi przedstawianymi bezpośrednio w banku. Dzieje się tak, ponieważ bank wynagradza pośrednikowi pracę, jaką musiałby wykonać pracownik banku w oddziale. Wiele banków przez lata funkcjonowania pośredników straciła lub zlikwidowała sieci kosztownych specjalistów kredytu hipotecznego. Utrzymywanie pracownika było zdecydowanie droższe niż współpraca z pośrednikiem, któremu bank płaci dopiero za zrealizowaną transakcję.

W razie niedoprowadzenia do podpisania umowy, pośrednik nie otrzymuje bowiem żadnej zapłaty za dotychczasowe usługi. Wszelkie czynności przygotowawcze oraz konsultacje są bezpłatne.

Jak wycenić usługę pośrednictwa?

Wycena pracy pośrednika jest trudna, zważywszy na fakt, że otrzymuje on swoje wynagrodzenie tylko wtedy, gdy doprowadzi do uruchomienia kredytu dla klienta. Natomiast cały proces kredytowy, od momentu, w którym klient zaczyna interesować się kupnem nieruchomości do podpisania umowy kredytowej może trwać nawet kilka miesięcy.

Obecnie pośrednik kredytowy otrzymuje średnio 2-2,5% prowizji od uruchomionego kredytu. Niektórym może się wydawać, że to za dużo. Pamiętajmy jednak, że otrzymuje on wynagrodzenie tylko w sytuacji podpisania umowy. Jeżeli klient się rozmyśli lub otrzyma decyzję negatywną z banku, wówczas pośrednik za całą dotychczas wykonaną pracę i poniesione koszty nie uzyska żadnego wynagrodzenia. Takie sytuacje się zdarzają. Oprócz kosztów związanych bezpośrednio z obsługą klienta, w tym wynagrodzeniami ekspertów, z prowizji od uruchomionych kredytów pokrywane są koszty funkcjonowania całej firmy.

Klienci przychodzą do pośrednika już w momencie, gdy zaczynają myśleć nad zakupem nieruchomości przy wsparciu kredytem. Wówczas proszą o przeliczenie zdolności kredytowej, aby dowiedzieć się, na jaką nieruchomość mogą sobie pozwolić oraz o określenie kosztów, z jakimi zaciągnięcie tego kredytu będzie się wiązać. Następnie przystępują do poszukiwania odpowiedniej nieruchomości – czasami kontakt na tym etapie z pośrednikiem się kończy.

Zanim klienci dokonają ostatecznego wyboru nieruchomości, często wracają do pośrednika kilkukrotnie, w celu zweryfikowania pierwotnie uzyskanych informacji. Po podjęciu decyzji, klienci wraz z pośrednikiem dokonują wyboru oferty kredytu na podstawie aktualnych kalkulacji. Wybór najkorzystniejszej oferty, to nie zawsze wybór najtańszej oferty.

Pośrednik musi przeanalizować również wysokość oraz źródła uzyskiwanych dochodów, a także status nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Często dużym znaczeniem jest też proces kredytowy panujący w danym momencie w banku. Zdarza się bowiem, że czynnikiem decydującym jest czas do sfinalizowania transakcji. Jeżeli klienci nie zdążą z kredytem, mogą stracić nie tylko możliwość kupna danego mieszkania, ale i wpłaconą zaliczkę. Następnie przychodzi czas na przygotowanie wniosków oraz przeprowadzenie procesu kredytowego. Pośrednik pomaga klientom skompletować dokumentację oraz wypełnić wnioski kredytowe. Najczęściej składa wnioski do trzech banków dla wzmocnienia szansy uzyskania najkorzystniejszego rozwiązania dla klienta. Następnie dostarcza skompletowane wnioski do banku i koordynuje cały proces, który trwa często kilka tygodni. W tym czasie pośrednik pozostaje w kontakcie z bankiem oraz klientem, do momentu uzyskania decyzji, podpisania umowy i uruchomienia kredytu, o ile taki moment nastąpi.

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Kredyt hipoteczny to często jedyny sposób na kupno wymarzonej, własnej nieruchomości. Jest to poważny krok do przodu, który będzie towarzyszył nam przez długie lata. Warto więc dobrze się do tego przygotować, aby nie martwić się później czy dobrze wybraliśmy.

Zagadnienie finansów jest dość mocno rozbudowane i skomplikowane, dlatego przy wyborze odpowiedniego finansowania wystarczy tylko wiedzieć: gdzie szukać, kogo pytać i o co.

Czy stać nas na kredyt?

Pierwszą ważną rzeczą, którą powinniśmy zrobić, to odpowiedzieć sobie na pytanie „Czy stać nas na kredyt?”. Zróbmy sobie własne wyliczenie zdolności kredytowej, biorąc pod uwagę nasze dochody i wydatki z okresu ostatnich 6-12 m-cy. Wyliczmy, ile pieniędzy przeznaczamy na miesięczne rachunki, raty posiadanych zobowiązań oraz inne wydatki. Gdy zestawimy wszystkie nasze koszty i dochody zobaczymy, ile co miesiąc zostaje nam wolnych środków i jaką część z nich możemy przeznaczyć na spłatę miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Zdolność bowiem w dużej mierze wpływa na to, czy decyzja kredytowa będzie pozytywna czy też nie.

Wydatki związane z kredytem hipotecznym

Musimy w tym miejscu mieć również świadomość wydatków, jakie nas czekają. Jedną z ważniejszych rzeczy jest wkład własny. Obecnie wymagany minimalny wkład to 10% wartości nieruchomości. Niektóre banki oferując lepsze warunki kredytu hipotecznego wymagają 20% wartości nieruchomości jako wkładu własnego. Poza tym istnieje szereg kosztów około kredytowych, które będziemy musieli ponieść, takie jak opłaty notarialne i sądowe, wynagrodzenie pośrednika nieruchomości (jeśli z pomocy takiego pośrednika korzystamy), ubezpieczenie czy koszty modernizacyjne i wyposażenia nieruchomości. Dlatego należy liczyć się z tym, że podejmując decyzję o kupnie nieruchomości musimy posiadać oszczędności i poduszkę finansową, pozwalające nam na spokojne przejście przez cały proces. Każdy kredytobiorca powinien mieć zabezpieczenie na wypadek nieprzewidzianych wydatków i zdarzeń losowych. Kredyt hipoteczny to poważne obciążenie, dlatego nie planujmy optymistycznie, ale realnie – biorąc pod uwagę fakt, iż w każdej chwili możemy stracić pracę czy zachorować, a wtedy przydadzą nam się oszczędności.

Zweryfikuj swój BIK

Często również zdarza się, że zapomnieliśmy o koncie, które było zakładane już jakiś czas temu, albo o karcie kredytowej lub po prostu w natłoku zdarzeń ominęliśmy płatność raty kredytu. Narosły odsetki lub skumulowały się opłaty i nasza dobra historia kredytowa została zaburzona. Aby uniknąć przykrych niespodzianek dobrze, aby każdy przyszły kredytobiorca zweryfikował swoją historię kredytową BIK. Będziemy mieli pewność, że nic nie zdyskwalifikuje nas przy staraniu się o kredyt. Każdy w BIK-u ma przyznane punkty, tzw. scoring, które określają naszą wiarygodność kredytową. Im więcej punktów, tym lepiej, maksymalna ich ilość to 631.

Jeśli uznamy już, że mamy dobrą historię i wystarczającą zdolność kredytową, pozwólmy by zweryfikował to również bank, ponieważ każdy z nich stosuje własną metodę określania, jaką wysokość zadłużenia jesteśmy w stanie obsłużyć. Dzięki temu będziemy wiedzieli dokładnie, jaką maksymalną kwotę kredytu możemy uzyskać w naszej sytuacji finansowej i odpowiemy sobie na pytanie, na jaką nieruchomość nas stać.

Możemy sami udać się do banku, albo skorzystać z pomocy doradcy kredytowego, który będzie mógł nam potwierdzić zdolność w kilku instytucjach jednocześnie, aby nie biegać od banku do banku. Jeśli będziemy mieli potwierdzoną maksymalna kwotę kredytu możemy zacząć poszukiwania naszej nieruchomości.

Na rynku dostępnych jest wiele ofert, zarówno bezpośrednio od właścicieli, jak i ofert prezentowanych przez biura nieruchomości. Jeśli uda nam się znaleźć wymarzone, własne „M” czas na wybór najlepszej oferty kredytu hipotecznego. Jak wcześniej wspomniałam warto wybrać mądrze, gdyż zaciągamy to zobowiązanie na kilkanaście lub nawet i kilkadziesiąt lat! Jeśli nie jesteśmy ekspertami w sprawach finansowania dobrze byłoby znaleźć dobrego doradcę, który pomoże nam przejść przez cały proces kredytowania – policzy zdolność kredytową, porówna oferty bankowe, udzieli wsparcia przed, w trakcie i po podpisaniu umowy kredytowej. Na rynku jest wiele firm specjalizujących się w doborze odpowiedniego finansowania, na pewno więc znajdziemy kogoś godnego polecenia.

Kredyt hipoteczny a nieruchomość

Następnym krokiem będzie zawarcie umowy przedwstępnej ze sprzedającym nieruchomość. W tym momencie warto także sprawdzić listę dokumentów składanych wraz z wnioskiem kredytowym, o której więcej możemy przeczytać tutaj: „Idziesz do banku po kredyt hipoteczny? Jakie dokumenty musisz przygotować?”.

Nie musimy ograniczać się tylko do jednego produktu – możemy zdecydować się na kilka banków. Po pierwsze mamy wtedy alternatywę, gdyby w którymś z nich coś poszło nie po naszej myśli, a po drugie mając więcej niż jedną pozytywną decyzję kredytową mamy większy wybór, nie musimy decydować się na jedną, konkretną ofertę i mamy szanse na negocjacje warunków między tymi bankami. Warto również znać najważniejsze elementy, które składają się na całkowite koszty kredytu, jakie poniesiemy przez cały okres kredytowania. O tym więcej napisałam tutaj: „Koszty kredytu hipotecznego”.

Decyzja kredytowa.

Po złożeniu wniosku do banku pozostaje nam tylko czekać na decyzję kredytową. Trzeba uzbroić się w cierpliwość, ponieważ na pierwsze informacje możemy czekać kilka dni, a na końcową decyzję nawet dłużej niż miesiąc. Podczas całego procesu bank analizuje zdolność kredytową, sprawdza historię kredytową BIK, weryfikuje wszystkie podane przez Klienta dane i wycenia kupowaną nieruchomość. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej i podpisaniu umowy w banku mamy czas na skompletowanie wymaganych dokumentów do uruchomienia środków. Później dostarczamy do banku prawomocny odpis z księgi wieczystej z wpisaną na rzecz banku hipoteką, aby obniżyć początkowo podniesioną ratę kredytu hipotecznego i możemy cieszyć się wymarzonym własnym „M”.