zdolnośćkredytowa

RYZYKO ZMIENNEJ STOPY PROCENTOWEJ 🔺🔻

Oprocentowanie dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu stanowi sumę marży banku oraz wskaźnika referencyjnego WIBOR 3M lub 6M. Ryzyko zmiennej stopy procentowej oznacza możliwość wystąpienia negatywnego wpływu zmiany wysokości wskaźnika WIBOR 3M lub 6M na wysokość odsetkowej części raty kredytu. Dzieje się tak w przypadku wzrostu poziomu wskaźnika, kiedy to rośnie wysokość miesięcznej raty odsetkowej oraz ratykapitałowo-odsetkowej. To z kolei powoduje wzrost całkowitego kosztu kredytu. Po każdej aktualizacji wskaźnika WIBOR 3M lub 6M rata Twojego kredytu będzie rosła 📈 bądź malała 📉 lub nie ulegnie zmianie. Po czasowej stabilizacji wartości wskaźnika na niskim poziomie może wystąpić trend wzrostowy💹. W skrajnym przypadku może zaistnieć sytuacja nadzwyczajna – gwałtowny wzrost wartościwskaźnika WIBOR 3M lub 6M, a co za tym idzie, oprocentowania kredytów. WAŻNE ❗❗❗ W dłuższej perspektywie nie można jednak określić, jak będzie się kształtować poziom wskaźnika WIBOR w trakcie całego okresu kredytowania ⏰

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Kredyt hipoteczny to często jedyny sposób na kupno wymarzonej, własnej nieruchomości. Jest to poważny krok do przodu, który będzie towarzyszył nam przez długie lata. Warto więc dobrze się do tego przygotować, aby nie martwić się później czy dobrze wybraliśmy.

Zagadnienie finansów jest dość mocno rozbudowane i skomplikowane, dlatego przy wyborze odpowiedniego finansowania wystarczy tylko wiedzieć: gdzie szukać, kogo pytać i o co.

Czy stać nas na kredyt?

Pierwszą ważną rzeczą, którą powinniśmy zrobić, to odpowiedzieć sobie na pytanie „Czy stać nas na kredyt?”. Zróbmy sobie własne wyliczenie zdolności kredytowej, biorąc pod uwagę nasze dochody i wydatki z okresu ostatnich 6-12 m-cy. Wyliczmy, ile pieniędzy przeznaczamy na miesięczne rachunki, raty posiadanych zobowiązań oraz inne wydatki. Gdy zestawimy wszystkie nasze koszty i dochody zobaczymy, ile co miesiąc zostaje nam wolnych środków i jaką część z nich możemy przeznaczyć na spłatę miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Zdolność bowiem w dużej mierze wpływa na to, czy decyzja kredytowa będzie pozytywna czy też nie.

Wydatki związane z kredytem hipotecznym

Musimy w tym miejscu mieć również świadomość wydatków, jakie nas czekają. Jedną z ważniejszych rzeczy jest wkład własny. Obecnie wymagany minimalny wkład to 10% wartości nieruchomości. Niektóre banki oferując lepsze warunki kredytu hipotecznego wymagają 20% wartości nieruchomości jako wkładu własnego. Poza tym istnieje szereg kosztów około kredytowych, które będziemy musieli ponieść, takie jak opłaty notarialne i sądowe, wynagrodzenie pośrednika nieruchomości (jeśli z pomocy takiego pośrednika korzystamy), ubezpieczenie czy koszty modernizacyjne i wyposażenia nieruchomości. Dlatego należy liczyć się z tym, że podejmując decyzję o kupnie nieruchomości musimy posiadać oszczędności i poduszkę finansową, pozwalające nam na spokojne przejście przez cały proces. Każdy kredytobiorca powinien mieć zabezpieczenie na wypadek nieprzewidzianych wydatków i zdarzeń losowych. Kredyt hipoteczny to poważne obciążenie, dlatego nie planujmy optymistycznie, ale realnie – biorąc pod uwagę fakt, iż w każdej chwili możemy stracić pracę czy zachorować, a wtedy przydadzą nam się oszczędności.

Zweryfikuj swój BIK

Często również zdarza się, że zapomnieliśmy o koncie, które było zakładane już jakiś czas temu, albo o karcie kredytowej lub po prostu w natłoku zdarzeń ominęliśmy płatność raty kredytu. Narosły odsetki lub skumulowały się opłaty i nasza dobra historia kredytowa została zaburzona. Aby uniknąć przykrych niespodzianek dobrze, aby każdy przyszły kredytobiorca zweryfikował swoją historię kredytową BIK. Będziemy mieli pewność, że nic nie zdyskwalifikuje nas przy staraniu się o kredyt. Każdy w BIK-u ma przyznane punkty, tzw. scoring, które określają naszą wiarygodność kredytową. Im więcej punktów, tym lepiej, maksymalna ich ilość to 631.

Jeśli uznamy już, że mamy dobrą historię i wystarczającą zdolność kredytową, pozwólmy by zweryfikował to również bank, ponieważ każdy z nich stosuje własną metodę określania, jaką wysokość zadłużenia jesteśmy w stanie obsłużyć. Dzięki temu będziemy wiedzieli dokładnie, jaką maksymalną kwotę kredytu możemy uzyskać w naszej sytuacji finansowej i odpowiemy sobie na pytanie, na jaką nieruchomość nas stać.

Możemy sami udać się do banku, albo skorzystać z pomocy doradcy kredytowego, który będzie mógł nam potwierdzić zdolność w kilku instytucjach jednocześnie, aby nie biegać od banku do banku. Jeśli będziemy mieli potwierdzoną maksymalna kwotę kredytu możemy zacząć poszukiwania naszej nieruchomości.

Na rynku dostępnych jest wiele ofert, zarówno bezpośrednio od właścicieli, jak i ofert prezentowanych przez biura nieruchomości. Jeśli uda nam się znaleźć wymarzone, własne „M” czas na wybór najlepszej oferty kredytu hipotecznego. Jak wcześniej wspomniałam warto wybrać mądrze, gdyż zaciągamy to zobowiązanie na kilkanaście lub nawet i kilkadziesiąt lat! Jeśli nie jesteśmy ekspertami w sprawach finansowania dobrze byłoby znaleźć dobrego doradcę, który pomoże nam przejść przez cały proces kredytowania – policzy zdolność kredytową, porówna oferty bankowe, udzieli wsparcia przed, w trakcie i po podpisaniu umowy kredytowej. Na rynku jest wiele firm specjalizujących się w doborze odpowiedniego finansowania, na pewno więc znajdziemy kogoś godnego polecenia.

Kredyt hipoteczny a nieruchomość

Następnym krokiem będzie zawarcie umowy przedwstępnej ze sprzedającym nieruchomość. W tym momencie warto także sprawdzić listę dokumentów składanych wraz z wnioskiem kredytowym, o której więcej możemy przeczytać tutaj: „Idziesz do banku po kredyt hipoteczny? Jakie dokumenty musisz przygotować?”.

Nie musimy ograniczać się tylko do jednego produktu – możemy zdecydować się na kilka banków. Po pierwsze mamy wtedy alternatywę, gdyby w którymś z nich coś poszło nie po naszej myśli, a po drugie mając więcej niż jedną pozytywną decyzję kredytową mamy większy wybór, nie musimy decydować się na jedną, konkretną ofertę i mamy szanse na negocjacje warunków między tymi bankami. Warto również znać najważniejsze elementy, które składają się na całkowite koszty kredytu, jakie poniesiemy przez cały okres kredytowania. O tym więcej napisałam tutaj: „Koszty kredytu hipotecznego”.

Decyzja kredytowa.

Po złożeniu wniosku do banku pozostaje nam tylko czekać na decyzję kredytową. Trzeba uzbroić się w cierpliwość, ponieważ na pierwsze informacje możemy czekać kilka dni, a na końcową decyzję nawet dłużej niż miesiąc. Podczas całego procesu bank analizuje zdolność kredytową, sprawdza historię kredytową BIK, weryfikuje wszystkie podane przez Klienta dane i wycenia kupowaną nieruchomość. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej i podpisaniu umowy w banku mamy czas na skompletowanie wymaganych dokumentów do uruchomienia środków. Później dostarczamy do banku prawomocny odpis z księgi wieczystej z wpisaną na rzecz banku hipoteką, aby obniżyć początkowo podniesioną ratę kredytu hipotecznego i możemy cieszyć się wymarzonym własnym „M”.

Kredyt hipoteczny – oprocentowanie zmienne czy stałe?

Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że klienci zaciągający kredyty hipoteczne znajdują się w bardzo niebezpiecznej sytuacji. Przekonanie otrzymania taniego kredytu może wkrótce ulec zmianie. Analitycy finansowi twierdzą, że czas spadku stóp procentowych się skończył, a w najbliższej perspektywie możemy spodziewać się podwyżek tego wskaźnika.

Obecnie znaczna część udzielanych przez banki kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne (procent zmienny), co wpływa na dyskomfort klientów, którzy muszą godzić się na ryzyko związane ze zmienną wysokością raty oraz na brak możliwości wyliczenia całkowitego kosztu kredytu. Wysokość raty kredytowej jest uzależniona od zmiennej stawki WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) – jest to referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym – wyznaczana jest jako średnia arytmetyczna wielkości oprocentowania podawanych przez największe banki działające w Polsce.

Banki widząc coraz większe zainteresowanie i zapotrzebowanie klientów na kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem zaczęły wprowadzać do swojej oferty takie rozwiązania. Niestety w żadnej z propozycji nie uzyskamy stałego oprocentowania na dłużej niż 7 lat (w większości banków maksymalnie na 5 lat, natomiast w Alior Bank 7 lat). Biorąc pod uwagę fakt, że statystyczna długość kredytu hipotecznego wynosi od 20 do 30 lat, oferta banków w tym zakresie nie jest już tak atrakcyjna.

Aktualnie proponowane przez banki rozwiązania zakładają, że po gwarantowanym 5 lub 7 letnim okresie kredytobiorca otrzyma możliwość przedłużenia oprocentowania swojego kredytu ze stałą stopą procentową, na kolejny z góry ustalony okres, na warunkach odpowiadających sytuacji rynkowej w chwili przedłużenia. W przypadku gdy klient nie jest zainteresowany propozycją banku to rozwiązaniem jest przejście z automatu na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem z marżą jaka obowiązywała w dniu udzielenia kredytu.

Zalety kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem

Kredyt ze stałą stopą procentową posiada jedną niewątpliwą i największą zaletę. Jest nią przewidywalność. Daje to kredytobiorcy poczucie bezpieczeństwa i łatwiejsze planowanie domowego budżetu.

Wady kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem.

Jeżeli zdecydujemy się na wybór kredytu o stałym oprocentowaniu, to warto mieć również świadomość jego wad. Trudno przewidzieć sytuację ekonomiczną, jaka będzie obowiązywała w przyszłości. Nawet doświadczeni analitycy finansowi mogą się mylić. Nie są też w stanie przewidzieć sytuacji, jaka będzie obowiązywała za kilka lat. Może się zdarzyć, że stopy procentowe jeszcze spadną. Wtedy kredyt ze stałym oprocentowaniem będzie dla nas niekorzystny i po prostu drogi. Jednak zasadniczą wadą odczuwalną już na etapie otrzymania takiego kredytu jest fakt, że marże są o kilka dziesiątych procent wyższe niż w przypadku tych ze zmienną stopą procentową.

Decydując się na konkretny wariant oprocentowania kredytu każdy klient powinien brać pod uwagę wiele czynników. Przede wszystkim obowiązującą w danym momencie stopę procentową oraz powinien zapoznać się z prognozami jej wysokości w przyszłości. Na tej podstawie należy przeanalizować oferty różnych banków i wybrać dla siebie najkorzystniejsze rozwiązanie. Warto wziąć pod uwagę swoje indywidualne preferencje. Jedni z nas będą woleli poczucie bezpieczeństwa, które zapewnia kredyt ze stałym oprocentowaniem, a inni będą zadowoleni ze zmienności oprocentowania. Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego to nie tylko zagrożenie wzrostem wysokości rat, ale również nadzieja na ich znaczne obniżenie.

Banki, w których aktualnie można skorzystać z oferty kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową:

  1. Alior Bank S.A.
  2. BNP Paribas Bank Polska S.A.
  3. Citi Bank Handlowy S.A.
  4. ING Bank Śląski S.A.
  5. mBank S.A
  6. Bank Millennium S.A.
  7. PKO BP S.A.
  8. PeKaO S.A.
  9. Santander Bank Polska S.A.